محكمة النقض – الدوائر المدنية -يجوز إقامة دعوى واحدة على كافة المستأجرين

يجوز إقامة دعوى واحدة على كافة المستأجرين الذين يشغلون العقار الواحد لعلة الهدم و إعادة البناء و لو كانت عقودهم مختلفة.

أسباب الطعن المقدم من فؤاد:
1- المحكمة لم ترد على دفوعنا لتأمين حق الطاعن بإيجاد محل تجاري بنفس المواصفات و تحديد مدة زمنية لتسليم الموكل المحل الجديد و في حال عدم الالتزام بالتسليم الحكم على المدعي بالتعويض.
2- القرار لم يتطرق لهذه الحقوق مخالفا القانون و الاجتهاد.
أسباب الطعن المرفوع من يوسف…:
1- المحل غير مشغول من الطاعن بل هو مستأجر من قبل شقيقه رضوان و مشغول من قبله و هناك عقد إيجار مصدق أصولا و هو مبرم بين المالك السابق محمد عوض… و رضوان… و القرار لم يلحظ ذلك.
2- عدم صحة الخصومة بالدعوى و عيسى… هو ولي مجبر و نصب نفسه وصيا و هو ليس كذلك.
3- بطلان إجراءات بعض جلسات المحاكمة على النحو المبين باستدعاء الطعن.
أسباب الطعن المرفوع من محمد…:
1- عدم صحة الخصومة بالدعوى و المدعي لم يختصم كافة المستأجرين و المستأجر هو رضوان… بموجب العقد رقم (478) تاريخ 1990-10-09 بينما المدعى عليه هو يوسف…
2- في عدم صحة التمثيل، القرار الصادر عن القرار الشرعي بدرعا بخصوص منح الإذن للمدعي أحمد عيسى بالحصول على الرخصة بالعقارين (2076) و (2077) موضوع الدعوى، فإن الإذن غير صادر باسم الشعب العربي في سورية، أي معدوم و إضافة إلى أن الادعاء مقدم من الجد بصفته وصيا على أحد أحفاده بينما هو ولي مجبر و هذا مخالف للقانون.
3- عدم صحة طلب تجديد الدعوى حيث الطلب مقدم من أحمد… وكيله المحامي عيسى… في حين أن الأستاذ عين وكيلا عن زكريا… أي أن طلب التجديد مقدم من غير المالكين. طلب التجديد مخالف لأحكام المادة (94) أصول مدنية و لم يتضمن المعلومات و البيانات المطلوبة.
4- الاستناد إلى الرخصة، رغم بطلانها لأن البناء المنوي إنشائه يشمل على غرف أقل مما عليه البناء الحالي، كما أن الاستناد إلى الرخصة رغم وجود دعوى ببطلانها أمام القضاء الإداري.
5- القرار لم يرع أحكام المادة (74) من قانون التجارة رقم (33/2007) لعدم إعلام دائني المستأجر (التاجر) بالدعوى.
6- عدم كفاية مهلة الإخلاء.
7- بطلان إجراءات المحاكمة على النحو المبين باستدعاء الطعن.
8- الكيدية بالدعوى و قد أثبتنا ذلك بكتب السلامة الإنشائية و بأقوال الشهود.
أسباب طعن عبد القادر و حسين:
1- القرار لم يرد على دفوعنا.
2- القرار لم يرد على طلبنا بسماع الشهود إكمالا لنصاب الشهادة.
3- الخطأ بصحة الخصومة حيث أن هناك مستأجر اسمه رضوان… و الادعاء مقدم من يوسف…
4- عدم صحة التمثيل و انعدام وثيقة الإذن الشرعي.
5- انتفاء الشروط القانونية لصحة طلب التجديد.
6- في خطأ المحكمة بالاستناد إلى الرخصة.
7- مخالفة القرار لأحكام المادة (74) من قانون التجارة.
8- عدم كفاية المهلة الممنوحة للمحكوم عليهم بالإخلاء.
النظر بالدعوى قانونا:
يتبين من تدقيق كافة أوراق الدعوى و كافة لوائح الطعن و كافة القرارات الصادرة بها. أن الجهة المدعية ممثلة بوكيلها القانوني المحامي عيسى… و قد تقدمت إلى محكمة الصلح المدني بدرعا بدعواه هذه و المؤرخة في 2005-11-23 بمواجهة المدعى عليهم.
1- يوسف…
2- عبد القادر…
3- يوسف…
4- محمد…
5- فؤاد…
6- عبد الرحمن و عبد الناصر ولدي قاسم…
تقول فيها أنها تملك العقارين (2076) و (2077) من منطقة درعا العقارية و المشاد عليهما عدد من المحلات التجارية و كل من المدعى عليهم مستأجر لإحدى هذه المحلات و هي ترغب بهدم هذه المحلات و إعادة بنائها و أنه حصلت على رخصة بذلك من مجلس مدينة درعا لذلك فهو تطلب إلزام المدعى عليهم بإخلاء المدعى عليهم من هذه المحلات… وفقا لأحكام المادة (8/و) من القانون (6/2001) و بتاريخ 2007-05-31 صدر قرار محكمة الصلح المدني بدرعا رقم (66/248) باعتبار هذه الدعوى مستأخرة لوجود نزاع إداري على الرخصة منظور أمام القضاء الإداري، فطعن بهذا القرار من قبل الجهة المدعية حيث صدر قرار محكمة النقض رقم أساس (2118) قرار (2139) تاريخ 2009-10-05 المتضمن رفض الطعن و صدر قرار المحكمة الإدارية العليا رقم (103/10/ع) تاريخ 2008-02-11 و الذي تضمن إلغاء قرار وقف التنفيذ و جددت الدعوى. و من حيث النتيجة صدر قرار محكمة الصلح المدني بدرعا رقم أساس (80) قرار (480) تاريخ 2010-07-22 المتضمن ما خلاصته: إلزام المدعى عليهم بإخلاء المحلات المستأجرة من قبلهم و تسليمها للجهة المدعية خالية من الشواغل و إعطائهم مهلة ثلاثة أشهر للإخلاء تبدأ اعتبارا من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية فطعن كل من المدعى عليهم بهذا القرار بطعن مستقل و للأسباب المبينة في استدعاء طعنه. حيث طعن المدعى عليه يوسف… بهذا القرار بموجب طعنه المؤرخ فيه 2010-09-06 وكيله المحامي حسان… و طعن المدعى عليه فؤاد… بهذا القرار بموجب الطعن المؤرخ فيه 2010-09-06 وكيله المحامي جميل… و طعن وكيل المدعى عليه عبد القادر… و حسين… وكيلهم المحامي محمد… بهذا القرار بموجب الطعن المؤرخ فيه 2010-09-20 و طعن وكيل المدعى عليهم عبد الرحمن و عبد الناصر ولدي قاسم… المحامية زهور… بهذا القرار بموجب استدعاء الطعن المؤرخ فيه 2010-10-12 و صدر قرار محكمة النقض رقم أساس (4356) قرار (4374) تاريخ 2010-12-19 برد طعن كل من عبد الرحمن و عبد الناصر ولدي قاسم… و أعيد ملف الدعوى إلى مرجعه محكمة الصلح المدني بدرعا قبل البت ببقية الطعون، أعيد ملف الدعوى إلى محكمة النقض مرة ثانية للبت ببقية الطعون. و تصحيح بعض الأخطاء المادية و الكتابية الواردة بالقرار. و حيث إن الدعوى مؤسسة على طلب الإخلاء لعلة الهدم و إعادة البناء و تستند إلى أحكام المادة (8) فقرة (و) من قانون الإيجار رقم (6/2001). و حيث إن الخصومة و التمثيل بالدعوى صحيحان و قد ناقشت محكمة الموضوع ذلك و ردت على كافة الدفوع الواردة حول ذلك. و حيث إن العلاقة الإيجارية ثابتة بين الجهة المدعية و كل من المدعى عليهم و ذلك بموجب عقد إيجار مبرم مع كل منهم و بصورة مستقلة. و أن جميع هذه العقود خاضعة لأحكام التمديد الحكمي و تعود إلى ما قبل صدور القانون (6/2001) كما أن المدة العقدية الأولى قد انتهت. و حيث إن الاجتهاد القضائي مستقر على لا شيء يمنع من إقامة المالك دعوى الإخلاء لعلة الهدم و إعادة البناء على عدة مستأجرين بدعوى واحدة. و ذلك لوحدة السبب و الموضوع و خشية عدم صدور قرارات متناقضة و جاء في اجتهاد محكمة النقض مخاصمة (278) تاريخ 1996-03-19 (تجوز إقامة دعوى واحدة على كافة المستأجرين اللذين يشغلون العقار الواحدة لعلة الهدم و إعادة البناء و لو كانت عقودهم مختلفة). و حيث إن الجهة المدعية هي الجهة المالكة لكامل العقارين موضوع الدعوى. و حصلت على رخصة بالهدم و رخصة بالبناء تشمل كامل العقارات المستأجرة و هذه الرخصة باسم المالكين. و صادرة عن مرجعها المختص و سارية المفعول و لم يتم إلغائها. و إن المحكمة قد أجرت عدة خبرات فنية بالدعوى لتطبيق الرخص على الواقع و تمت مناقشة هذه الخبرات من قبل محكمة الموضوع و قد أخذت محكمة الموضوع بهذه الخبرة الأخيرة. و عللت لأسباب اعتمادها تعليلا قانونيا و سليما و ردت على كافة الدفوع حوله. و حيث إنه حق المالك بالتصرف بعقاره و استعماله و استغلاله على الوجه الأمثل الذي حقق له أقصى درجات الانتفاع به هو حق صناعة الدستور و حفظته القوانين كافة و لا يجوز حرمانه من هذا الحق ما دام في حدود القانون. و حيث إن القانون (6/2001) قد أعطى المالك الحق بإخلاء المستأجر من عقاره إذا أراد هدم المأجور و إعادة بنائه و حدد لذلك شروط و قد توافرت جميعها في دعوى الجهة المدعية هذه على النحو الذي نص عليه القانون و كرسه الاجتهاد القضائي… و حيث إن محكمة النقض بقرارها رقم (4356/4374) تاريخ 2010-12-19 قد ردت الطعن المقدم من عبد الرحمن و عبد الناصر ولدي قاسم فلا موجب للبحث فيه. و حيث إن أسباب الطعون المقدمة من محمد و عبد القادر و رفاقه هي متماثلة و متطابقة و تتعلق بصحة الخصومة و صحة تجديد الدعوى و بطلان الرخصة. و حيث إن الخصومة كما أوضحنا صحيحة و مقامة من المالك على مستأجري هذا المأجور وفق لعقود الإيجار المبرمة و الدفع بأن هناك مستأجرين آخرين هو دفع غير منتج و غير مقبول من المدعى عليهم لأنه يتعلق بهم و صاحب المصلحة فيه هو المستأجر الغير مقام عليه الدعوى في حال ثبوت ذلك… و التمثيل في الدعوى صحيح و يستند إلى وكالات سليمة و قرار وصاية سليم صادرة عن القاضي الشرعي و هو قرار ولائي سليم و لا شيء يمنع الولي المجبر من أن يكون وصيا شرعيا و وجود بعض العيوب في ضبط بعض جلسات المحاكمة و التي لم يتم فيها إجراءات جوهرية لا تنحدر بالقرار إلى البطلان و الانعدام كما أن الجهة المدعى عليها لم تثبت الكيدية و سلامة البناء الإنشائية لا تعني حرمان المالك من هدمه و إشادة بناء حديث يحقق له منفعة بدلا عنه. و تقيم الأدلة و وزنها هو من إطلاقات محكمة الموضوع التي حددت الأدلة التي اعتمدتها و أخذت بها و ناقشتها كما ناقشت بقية الأدلة و الدفوع و ردت عليها مما يستوجب رد هذين الطعنين. و حيث أن حق العودة أو التعويض هي موضوع مستقلة و لها شروطها و هي غير مرتبطة بدعوى الإخلاء لعلة الهدم، و القانون حدد مدة للمالك ليقوم بالبناء و إعادة المستأجر أو التعويض عليه و نص على مؤيدات قانونية و تطرح بدعوى العودة للمأجور. مما يستوجب رد أسباب الطعن المتعلقة بذلك. و حيث المهلة التي حددتها المحكمة لتسليم المأجور هي خمس المدة التي حددها القانون و هي تتراوح بين ثلاثة أشهر و ستة أشهر و للمحكمة الحق في تحديد المهلة ضمن هذه المدة و ليس في ذلك مخالفة للقانون. و حيث إن إبلاغ دائني المستأجر بدعوى الإخلاء ليس شرطا ملزما للمؤجر الذي لا يعلم من هم و لم ينص عليه قانون الإيجار، و هو قانون خاص، مما يتعين الالتفات عن هذا السبب و رد كافة أسباب طعون يوسف… فؤاد… و تأسيسا على ذلك فإن كافة أسباب الطعون لا تنال من سلامة القرار.
لذلك تقرر بالاتفاق:
* رفض كافة الطعون موضوعا و إعادة ملف الدعوى لمرجعه أصولا.
قرار 607 / 2011 – أساس 646 – محكمة النقض – الدوائر المدنية
قاعدة 187 – م. المحامون 2015 – اصدار 07 إلى 12