عقار – إشادة بناء – شراكة – بيع الحصص – توقيع عقد البيع – التزام الشركاء.

القضية: أساس 254 لعام 2021
قرار: 229 لعام 2021
تاريخ 19/4/2021
محكمة النقض – الغرفة المدنية الثانية – العقارية.
السادة: عبد المجيد المصري جمعة الحسن – فرحان شلش.
المبدأ: عقار – إشادة بناء – شراكة – بيع الحصص – توقيع عقد البيع – التزام الشركاء.

– إن اتفاق أكثر من شخص على إشادة بناء وبيعه بقصد الربح يجعل من انفراد أحد الشركاء بتوقيع عقد البيع ملزماً لباقي الشركاء.
(هيئة عامة قرار رقم 470 لعام 2002 وقرار رقم 160 لعام 2013).
أسباب الطعن:
1- لم تتبع المحكمة القرار الناقض الأول ولم ترد على دفوعنا لجهة عدم صحة الخصومة والتحليل، وعقد شراكة البناء موضوع الدعوى هو من نوع شركة المحاصة وحسب المادة /54/ قانون الشركات لا يكون للغير رابطة قانونية إلا مع الشريك الذي تعاقد معه.
2- لجهة نص المادة/146/ مدني على أن ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام فالمدعي يستند بدعواه إلى عقد بيع عادي بينه وبين المتعهد فالعلاقة القانونية تبقى محصورة بينهما فقط باعتباره خلف خاص للمتعهد.
3- لجهة نص المادة /148/ مدني (( فالعقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون)) فالعلاقة بين الطاعنة والمتعهد هي علاقة عقدية ومن الواجب التقيد بشروط عقد شراكة البناء والذي نص بالفقرة /12/ منه بأنه سيتم الفراغ للفريق الثاني وهو المتعهد بعد تنفيذ شروط العقد، وتنفيذ العقد يكون بشكل كلي وكامل فالمتعهد لا يمكنه التصرف بما آل إليه من عقد شراكة البناء إلا بعد تنفيذ كافة شروط العقد وهذا لم يثبت كما ورد بتقرير الخبرة فتصرف المتعهد لا يسري بحق الطاعنين لوجود اتفاق صريح في العقد الفقرة /12/ منه وتجاهل المحكمة مصدرة القرار الطعين لوثيقة هامة وخطية والتفتت عما تم الاتفاق عليه وفسرته تفسيراً خاطئاً وأخذت بعكس مضمونه الأمر الذي يوجب نقض القرار الطعين.
4- الاجتهاد القضائي الذي استندت إليه المحكمة الصادر عن الهيئة العامة لمحكمة النقض برقم 470 لعام 2002 لا ينطبق على دعوانا هذه (لوجود شرط خاص بعقد الشراكة) وهو عدم التصرف قبل إتمام مضمون العقد وتنفيذه كاملاً.
5- المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لم ترد على النقاط التي أثارتها الطاعنة أمام الاستئناف ومنها قيام المدعي باختصام مالكي العقار /400/ المزيرعة فقط دون اختصام مالكي باقي العقارات رقم /399 و 401/ المزيرعة دون أي مبرر قانوني والمتعاقدون أيضاً كونه في غير محله القانوني.
6- لجهة حضور المحامي زهير… (إنابة) عن المحامي فهد … وكيل المدعي ضرار .. بموجب إنابة مؤرخة في 8/12/2018 وحضور الجلسات 30/4/2019 و20/5/2019 دون أن تتلى هذه الإنابة وتضم لملف الدعوى من قبل رئيس المحكمة ومن دون التأشير عليها فالتمثيل غير صحيح.
7- لجهة تبدل هيئة محكمة الاستئناف المدني بالسلمية مراراً دون تلاوة ذلك وبيان سبب هذا التبدل يجعل تشكيل المحكمة غير صحيح وهذا من النظام العام ويجوز إثارته في أي مرحلة تكون عليها الدعوى وذلك حدث بالجلسات التالية 30/4/2019 و20/5/2019 و18/12/2019 مما يقتضي رد الدعوى لعدم صحة الخصومة والتمثيل.
في القانون:
حيث أن دعوى الجهة المدعية المطعون ضدها ضرار .. تهدف إلى تثبيت عقد البيع الجاري بينها وبين الجهة المدعى عليها فؤاد…. على كامل المحل التجاري الواقع في العقار رقم /400/ المزيرعة العقارية والبالغة مساحتها /30/م2 وفق الخبرة الجارية بالدعوى وتسجيل المبيع على اسمها بالسجل العقاري وبما يعادل الدكان من أسهم عقارية.
وبنتيجة المحاكمة صدر قرار محكمة الدرجة الأولى برد دعوى الجهة المدعية ضرار … لعدم الثبوت، وقد صدر قرار محكمة الاستئناف بفسخ القرار المستأنف والحكم بتثبيت البيع الجاري بين المدعي ضرار والمدعي عليه المتعهد فؤاد على مساحة معادلة 124.14 / 2400 سهماً من العقار رقم /400/ المزيرعة وهي مساحة المحل.. إلى أخر ما جاء فيه، وقد صدر قرار محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه بالتقليل الوارد في متنه برقم /1250/ لعام 2019 لجهة مخالفة المادة /206/ أصول محاكمات وعدم رد المحكمة الاستئناف على دفوع الجهة المدعى عليها لجهة عدم صحة الخصومة ولم تبين محكمة الاستئناف المستند القانوني لتسجيل السهام المعادلة لمساحة المبيع باسم المدعي رغم معارضة المدعى عليها لذلك، وقد صدر قرار محكمة الاستئناف بعد تجديد الدعوى من بعد النقض واتباعها للقرار الناقض بفسخ القرار المستأنف والحكم بتثبيت البيع الجاري بين المدعي والمدعى عليه فؤاد… على مساحة معادلة 124.14 /2400 سهماً من العقار /400/ المزيرعة إلى أخر ما جاء فيه ولعدم قناعة الجهة المدعى عليها بالقرار المطعون فيه والنتيجة التي وصل إليها فقد بادرت إلى الطعن به بالنقض للمرة الثانية وذلك للأسباب التي بينتها بلائحة طعنها أصولاً، وحيث أنه من الثابت من أوراق الدعوى إقرار وكيل المدعى عليه فؤاد .. بجلسة 14/2/2017 بصحة دعوى المدعي جملة وتفصيلاً ولم يمانع من الحكم وفق الادعاء. وحيث أنه قد تبين من القيد العقاري المبرز للعقار رقم /400/ المنطقة العقارية المزيرعة بأن المدعى عليهم حيان وخضر وهيثم … يملكون مجتمعين 2313.377 سهماً من أصل 2400 سهماً أي أنهم يملكون معظم السهام من العقار وحيث أن المحل التجاري الذي تم بيعه يقع بإقرار الطرفين وبالخبرة في العقار رقم /400/ من المنطقة العقارية المزيرعة وقد تم مخاصمة جميع مالديها المتعاقدين مع المدعى عليه المتعهد فؤاد.. الذي باعه للمدعي ضرار الأمر الذي يجعل الخصومة صحيحة.
والأمر الذي يجعل من بيع المدعى عليه فؤاد… للمحل التجاري الذي اختص به بموجب عقد شراكة بناء للمدعي ضرار .. ينسحب أثره على المدعى عليهم مالكي العقار الشركاء بعقد شراكة بناء، ومن حيث أن عقد شراكة البناء الموقع بين الشركاء لم يحظر عن أي شريك منهم بيع ما يختص به من عقار بموجب عقد الشراكة وإنما اشترط الشركاء فراغ الحصة التي اختص بها المتعهد البائع فؤاد.. بعد تنفيذ شروط العقد ولم يحظر عليه قيامه ببيع المحل التجاري الذي اختص به موضوع هذه الدعوى لاسيما وأن البناء قد أنجز بغالبيته وذلك سنداً لاجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض الذي نص بان اتفاق أكثر من شخص على إشادة بناء وبيعها بقصد الربح يجعل من انفراد أحد الشركاء بتوقيع عقد البيع ملزماً لباقي الشركاء والخلاف حول الموضوع خلاف مدني (( قرار هيئة عامة رقم /470/ لعام 2002 وقرار هيئة عامة لمحكمة النقض رقم /160/ لعام 2013، وحيث ان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه قد اتبعت القرار الناقض وردت على ما جاء في متنه لجهة عدم صحة الخصومة فقط إلا أنها لم ترد ولم تبين ما هو المستند القانوني في تسجيل السهام المعادلة لمساحة المحل التجاري المبيع باسم المدعي والبالغة 124.14 سهماً وبمواجهة معارضة المدعى عليهم وذلك لأن العقار موضوع الدعوى لم يتم إفرازه بعد والتسجيل لا يتم إلا بعد الإفراز وتصحيح الأوصاف الأمر الذي يجعل من القرار المطعون فيه مستوجباً للنقض لهذه الجهة ولأن طلب معادلة الأسهم سابقاً لأوانه لأنه يجعل شريكاً في كافة مقاسم العقار ولغير الأسباب المثارة بلائحة الطعن وحيث ان محكمتنا أصبحت محكمة موضوع كون الطعن واقع للمرة الثانية خاصة وأن حقوق الجهة المدعى عليها تبقى محفوظة بعقد الشراكة بدعوى مستقلة فيما يتعلق بالحقوق والالتزامات التي لم يفي بها المتعهد فؤاد.
لذلك تقرر بالإجماع: وبعد المداولة:

أولا- قبول الطعن شكلا.
ثانياً – قبول الطعن موضوعاً ونقض القرار المطعون فيه والحكم بما يلي:
1- تثبيت عقد البيع الجاري فيما بين المدعي ضرار…. والمدعى عليه فؤاد… على المحل التجاري الواقع في العقار رقم /400/ من المنطقة العقارية المزيرعة بالطابق الأرضي والذي يحمل الرقم/8/ وفق المخطط الهندسي والذي يتجه شمالاً وهو الثاني من الجهة الشرقية ومساحته بحدود /30/م2 حسب تقرير الخبرة التكميلي أمام محكمة الاستئناف والذي اختص به المدعى عليه فؤاد… من مالكي العقار المدعى عليهم بموجب عقد شراكة بناء والمؤرخ في عام 2012، والزام المدعى عليهم بتسجيل المبيع على اسم المدعي ضرار بالسجل العقاري بعد إتمام معاملات الإفراز ?صولاً.
2- ترقين إشارة الدعوى الموضوعة بالعقد رقم /1659/ لعام 2016 بعد التسجيل في السجل العقاري.
3- إعادة بدل التأمين لمسلفه أصولاً.
4- تضمين الجهة المطعون ضدها الرسوم والمصاريف.