محاكم الصلح-اخلاء-

– إن الإخلاء لعلة ترك المأجور لا يكون إلا في العقارات المؤجرة للسكن.
– إن المقصود بالتخريب المنصوص عليه في الشق الأول من الفقرة /ب/ من المادة /8/ من القانون رقم /6/ لعام 2001 لا يقتصر على الفعل الإيجابي الذي يمكن أن يقوم به المستأجر في المأجور، و إنما يشمل الفعل السلبي كأن يترك المأجور لفترة طويلة مهجورا، دون أن يقوم بالمحافظة عليه ببذل عناية الشخص المعتاد.
– إن فقدان النظافة في المأجور يحقق ضررا ماديا و معنويا، و يعتبر إساءة في استعماله و على هذا الاجتهاد.
– أجاز القانون للمستأجر أن يقوم بإجراء الإصلاحات في المأجور و التي لها طابع العجلة دون ترخيص من القضاء على أن يستوفي ما أنفقه في هذا الشأن من الأجرة.
– إن تأخر المؤجر بصيانة المأجور لا يجيز للمستأجر ترك المأجور دون صيانة أو إصلاحات.
– إن محاضر الكشوف الجارية بإشراف المحكمة هي ضبوط رسمية لا يجوز الطعن فيها إلا بالتزوير.

باسم الشعب العربي في سورية.
قرار صادر عن محكمة الصلح المدنية التاسعة بدمشق.
القاضي: خلدون أورفلي.
المساعد: وفاء الحايك.
الجهة المدعية (طالبة التجديد بعد الشطب):
1- مصباح و عواطف و نجاح أولاد المرحوم محمد….
2- عائدة… و خالد و محمد أيمن و ميساء و ميسون و إيمان أولاد المرحوم مأمون… أصالة و إضافة لتركة مؤرثهم.
3- وليد و محمد و صادق و بوران أولاد المرحوم محمد… و روضة بنت نعمان عثمان أصالة و إضافة لتركة مؤرثهم.
4- معتز و ملاذ و فاتن و غيداء و وفاء و مازن و سوسن أبناء المرحوم مصطفى… و ماجدة… أصالة و إضافة لتركة مؤرثهم يمثلهم جميعا المحامي محمد راتب….
الجهة المدعى عليها (المطلوب التجديد بمواجهتها):
1- وزير التربية إضافة لمنصبه.
2- مدير التربية إضافة لمنصبه تمثلهما إدارة قضايا الدولة.
الدعوى: إخلاء لعلة ترك المأجور و الاستغناء عنه.
في الوقائع:
بتاريخ 2003-03-17 تقدم وكيل الجهة المدعية باستدعاء دعواه يعرض فيه ما يلي:
تشغل الجهة المدعى عليها إيجارا عقار الجهة المدعية الموصوف بالمحضر /720/ سوق الميدان و المستخدم كمدرسة و قد تركت الجهة المدعى عليها المأجور منذ أكثر من خمسة عشر عاما و ممتنعة عن تسليمه للجهة المدعية كما وضعت فيه عائلات للسكن بدون وجه حق متجاوزة بذلك بنود عقد الإيجار.
و لما كان عمل الجهة المدعية يستوجب إخلاءها من المأجور موضوع الدعوى.
لذلك فإن الجهة المدعية جاءت ملتمسة من حيث النتيجة:
1- إلزام الجهة المدعى عليها و الشاغلين بإخلاء المأجور موضوع الدعوى و تسليمه للجهة المدعية خاليا من الشواغل.
2- تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم و المصاريف و الأتعاب.
و بتاريخ 2003-05-07 تقدمت الجهة المدعية بطلب عارض التمست فيه إضافة سبب آخر للإخلاء و هو الإساءة في استعمال المأجور.
و بتاريخ 2003-07-27 تقدمت الجهة المدعى عليها بادعاء بالتقابل و التمست فيه إلزام الجهة المدعية بإجراء الإصلاحات و الترميمات الضرورية التي يحتاجها المأجور موضوع الدعوى.
و بتاريخ 2004-09-23 تقدم وكيل الجهة المدعية باستدعاء تجديد بعد الشطب التمس فيه تجديد الدعوى بعد أن شطبت بالقرار رقم /231/ أساس /4208/ تاريخ 2004-08-16
و بتاريخ 2008-10-20 تقدم وكيل الجهة المدعية بطلب عارض التمس فيه إلزام الجهة المدعى عليها بالتعويض عن الضرر الذي لحق بالمأجور موضوع الدعوى.
في المحاكمة الجارية علنا:
و بعد الاطلاع على استدعاء الدعوى و الوثائق المبرزة كافة و بعد أن حضر الطرفان ممثلين بمن ينوب عنهما و تبادلا دفوعهما و ختماها و حيث لم يبق ما يقال أعلن ختام المحاكمة و أخذ القرار التالي:
في المناقشة و التطبيق القانوني و الحكم:
لما كانت الجهة المدعية تهدف من دعواها الأصلية إلى إلزام الجهة المدعى عليها بإخلاء المأجور موضوع الدعوى الموصوف بالمحضر رقم /720/ سوق الميدان و المشغول إيجارا من قبل الجهة المدعى عليها كمدرسة تأسيسا على أن الجهة المدعى عليها قد تركت المأجور موضوع الدعوى منذ أكثر من خمسة عشر عاما و ممتنعة عن تسليمه للجهة المدعية كما وضعت فيه عائلات بدون وجه حق مخالفة بذلك بنود عقد الإيجار و قد أرفقت دعواها بالوثائق التالية:
1- صورة ضوئية لعقد إيجار مبرم بين بعض أفراد الجهة المدعية و بعض مؤرثيهم مع الجهة المدعى عليها مترتب على المأجور موضوع الدعوى محضر /5/ خريطة /720/.
2- إخراج قيد عقاري للعقار /720/ سوق الميدان تبين من خلاله ملكية أفراد الجهة المدعية أصلا و إرثا لأكثر من ثلاثة أرباع المال الشائع.
و حيث إن الجهة المدعية بمذكرتها المقدمة بجلسة 2002-08-27 إلى أن الجهة المدعى عليها نقلت الطلاب من المأجور موضوع الدعوى لحاجته للإصلاح و بأنها أخطرت المؤجر للإصلاح كما دفعت الدعوى بأن هناك دعوى أخرى بنفس الموضوع بالإخلاء سبق البت فيه فيما وردت بموجبها دعوى الجهة المدعية.
و حيث إن العلاقة الإيجارية ثابتة بين طرفي الدعوى الأمر الذي يوجب السير بالدعوى.
و حيث إن المحكمة كانت قد أجرت الكشف على المأجور موضوع الدعوى بعد أن وجد مغلقا بالكشف المستعجل بمعرفة الخبير أسامة المصري حيث تبين أن العقار يقع في دمشق الميدان جنوب جامع منجك مؤلف من فسحة سماوية يحيط به ثماني غرف و يوجد درج بالجهة الغربية و درج آخر بالجهة الشرقية يصعد من خلالها للطابق الثاني المؤلف من عدة غرف و قد وجد العقار بوضع يوحي بأنه غير مستخدم و متروك حيث وجدت الفسحة السماوية مليئة بالأوساخ و بقايا الأوراق المتساقطة كما شوهدت الغرف مليئة بالأوساخ و الغبار و حيطان دهانها متآكل و بالي كما وجدت نوافذ بعض الغرف بدون أبواب و زجاجها مكسر شوهدت خيوط العنكبوت في معظم الأبواب و قد وجد بالعقار مندوب التربية.
و حيث إن الجهة المدعية تقدمت بطلب عارض التمست فيه إضافة لسبب آخر للإخلاء مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله هو الإخلاء لعلة إساءة استعمال المأجور مع التعويض باعتبار أنه ثبت بالكشف أن العقار مهجور و مليء بالأوساخ و غير مستخدم و أرفقت طلبها بالوثائق التالية:
1- صورة طبق الأصل لحكم صادر عن محكمة الصلح المدنية الرابعة بدمشق برقم أساس /3104/ قرار /49/ تاريخ 1996-02-06 يتضمن رد دعوى الجهة المدعية المقامة على الجهة المدعى عليها في الإخلاء لعلة الترك و تأجير الغير لعدم الثبوت.
2- صورة طبق الأصل لقرار صادر عن محكمة الاستئناف المدنية السادسة بدمشق برقم أساس /517/ قرار /396/ لعام 1996 يتضمن فسخ القرار الصلحي المذكور آنفا و الحكم بإخلاء الجهة المدعى عليها من المأجور موضوع الدعوى لعلة تأجير الغير.
3- صورة ضوئية عن محضر الكشف الجاري أمام محكمة الصلح الرابعة بدمشق موضوع الدعوى المذكور آنفا.
4- صورة ضوئية عن قرار غرفة المخاصمة رقم أساس /356/ قرار /345/ لعام 1997 المتضمن: إبطال القرار الصادر عن محكمة الاستئناف المدنية بدمشق المذكور آنفا.
و حيث إن الجهة المدعى عليها تقدمت بادعاء بالتقابل قبل الشطب التمست فيه إلزام الجهة المدعى عليها بالإصلاحات التي يحتاجها المأجور موضوع الدعوى.
بالنسبة للادعاء الأصلي: و لما كان الإخلاء لعلة ترك المأجور لا يكون إلا في العقارات المؤجرة للسكن عملا بالفقرة /ب/ من المادة /8/ من القانون /6/ لعام 2001 الأمر الذي يوجب رد ادعاء الجهة المدعية لهذه الناحية باعتبار أن المأجور مؤجر كمدرسة.
و لما كان الإخلاء لعلة تأجير الغير قد… البت فيه بالأحكام القضائية المذكورة آنفا و بالتالي فلا يجوز للجهة المدعية إثارة نفس السبب من جديد كما أنه لم يثبت للمحكمة من خلال الكشف الذي أجرته المحكمة المذكور آنفا من خلال الكشف المستعجل وجود تأجير للغير استجد بعد الأحكام السابقة الذي يوجب رد الادعاء بالإخلاء لهذه الناحية أيضا.
بالنسبة للطلب العارض بعلة إساءة استعمال المأجور مع التعويض: و لما كان للمالك أو المؤجر أن يرفع دعوى إخلاء لعلة إساءة استعمال المأجور إذا أساء المستأجر استعمال المأجور بأن أحدث فيه تخريبا غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو استعماله أو سمح باستعماله بطريقة تتنافى مع شروط العقد عملا بالفقرة /ب/ من المادة /8/ من القانون /6/ لعام 2001
و لما كانت المحكمة قد قررت إجراء الكشف و الخبرة على المأجور موضوع الدعوى لبيان الأضرار اللاحقة بالمأجور و تحديد قيمتها في حال وجودها بمعرفة الخبراء فاروق الصباغ و غسان نويلاتي و محمد وليد شوربجي حيث شوهد أن العقار مهجور و على أرض الفسحة السماوية طبقة كبيرة من الغبار و أوراق الشجر كما أن العديد من الغرف قد تم انتزاع النوافذ منها و كسر نوافذ شرف أخرى كما شوهد وجود نزع الإكساءات الجدران الثلاثة للغرف الجنوبية الشرقية الغربية و نزع جزء من السقف كما شوهد في الجدران الخارجية للطابق الأول المطلة على الفسحة السماوية اهتراء و تآكل للطينة و الخشب بمساحات متفاوتة و قد تواجد بالعقار مندوب التربية.
و قد كلف الخبراء لإبداء مهمتهم بعد تذكيرهم باليمين القانونية الذين خلصوا بتقريرهم المقدم بجلسة 2008-05-28 إلى أن تقدير قيمة الأضرار اللاحقة بالمأجور موضوع الدعوى بمبلغ و قدره مليونين ليرة سورية فقط لا غير.
و حيث إن المحكمة قررت الاستيضاح من الخبراء عن الأسباب التي بنوا عليها خبرتهم و أسباب الأضرار و منشأها و ما إذا كانت توهن المأجور تضر ببنيته الإنشائية و ما إذا كانت ناشئة عن الاستعمال العادي المألوف أم لا الذي خلصوا بتقريرهم المقدم بجلسة 2010-03-14 إلى أنهم قدروا قيمة الإصلاحات بعد أن تم الأخذ بعين الاعتبار مواد البناء و أجور الأيدي العاملة و كل ما يلزم لإعادة الحال إلى ما كان عليه و إلى أن الأضرار اللاحقة بالمأجور توهن المأجور و تضر ببنيته الإنشائية و تضعفه إذا لم تتم الإصلاحات و الصيانة المطلوبة و أنها ناتجة عن الاستعمال الغير العادي و قدم البناء حيث إنه مبني على الطراز العربي القديم و قوامه من الحجر و اللبن و الخشب.
و لما كان تبين من خلال وصف العقار المأجور موضوع الدعوى من خلال الكشفين الثاني و الثالث بأن المأجور أصبح مهجورا نتيجة تركه من الجهة المدعى عليها المستأجرة منذ وقت طويل.
و لما كان تبين من خلال ضبط الكشف الحاصل أمام محكمة الصلح المدنية الرابعة بدمشق موضوع دعوى الإخلاء السابقة و الذي تم بتاريخ 1994-08-25 بأن الطابق الأول من المأجور موضوع الدعوى كان مهجورا.
و لما كان المقصود من التخريب المنصوص عليه في الشق الأول من الفقرة /ب/ من المادة /8/ من القانون /6/ لعام 2001 لا يقتصر على الفعل الإيجابي الذي يمكن أن يقوم به المستأجر في المأجور بحيث يعتبر تخريبا كان يقوم بهدم جزء منه أو أن يقوم بتبديل جوهري في البنية الهندسية للمأجور… إلخ و إنما يشتمل على الفعل السلبي الذي يصدر عن المستأجر كأن يترك العقار المأجور موضوع الدعوى لفترة طويلة بحيث يجعله مهجورا دون أن يقوم بالمحافظة عليه و يبذل في سبيل ذلك ما يبذله الشخص المعتاد.
و لما كان ترك المأجور موضوع الدعوى منذ عام 1994 و عدم المحافظة عليه بحيث أصبح مكانا مهجورا مليئا بالأوساخ وفق ما ورد بمحاضر الكشوف إنما لا يعتبر استعمالا عاديا و إنما يعتبر إساءة في استعماله و يوجب إخلاء الجهة المدعى عليها منه باعتبارها أضحت غير جديرة بالحماية التي أعطاها القانون للمستأجر بعد أن تركته لمدة طويلة و لم تقم بالمحافظة عليه.
و لما كان اجتهاد محكمة النقض يؤيد ذلك الذي ذهب على فقدان النظافة في المأجور يحقق ضررا ماديا و معنويا و يعتبر إساءة في استعمال المأجور (نقض إيجاري أساس /1607/ قرار /1650/ لعام 2004 منشور في مجلة المحامون لعام 2005 عدد /9-10/).
و لما كان تذرع الجهة المدعى عليه بحاجة المأجور للصيانة و تباطؤ الجهة المدعية في قيامها بالإصلاحات على الرغم من أخطارها لا ينجيها من الإخلاء باعتبار أن القانون أجاز للمستأجر أن يقوم بإجراء إصلاحات في المأجور و التي تتسم بطابع العجلة دون الحاجة إلى ترخيص من القضاء و يستوفي ما أنفقه خصما من الأجرة كما أجاز له القانون أن يقوم بالإصلاحات بترخيص من القضاء وفق ما نصت عليه المادة /536/ مدني كما أن تأخر المؤجر في قيامه بالصيانة للمأجور لا يجيز للجهة المدعى عليها ترك المأجور و إيصاله للحالة المذكورة بمحاضر الكشوف الأمر الذي يوجب هدر دفوع الجهة المدعى عليها لهذه الناحية.
و لما كانت محاضر الكشوف الجارية بإشراف المحكمة هي ضبوط رسمية لا يجوز الطعن فيها إلا بالتزوير و ذلك لجهة ما ورد فيها من أوصاف للمأجور موضوع الدعوى.
و لما كان إخلاء الجهة المدعى عليها من المأجور موضوع الدعوى يستوجب معه عدم البحث بالادعاء بالتقابل بالإصلاحات لتحقق الإخلاء و عدم الجدوى بالبحث فيه.
و لما كان إخلاء الجهة المدعى عليها من المأجور موضوع الدعوى و تسليمه للجهة المدعية ينزل بمنزلة التعويض عن الضرر اللاحق بها من جراء استعماله.
لذلك:
و عملا بأحكام المواد /11 – 16 – 63 – 200/ وما بعدها أصول محاكمات و القانون /6/ لعام 2001 و المواد من /526/ لغاية /559/ مدني و القانون /1/ لعام 2012
أقرر:
1- قبول الطلب العارض بالإخلاء لعلة الإساءة في استعمال المأجور شكلا و موضوعا و إلزام الجهة المدعى عليها بإخلاء العقار المأجور موضوع الدعوى /720/ سوق الميدان و تسليمه للجهة المدعية خاليا من الشواغل و الشاغلين بعد مرور ثلاثة أشهر على اكتساب الحكم الدرجة القطعية.
2- تضمين الجهة المدعى عليها المصاريف و سبعمائة ليرة سورية أتعاب محاماة و إعفائها من الرسم كونها جهة رسمية.
قرارا وجاهيا بحق الجهة المدعية و بمثابة الوجاهي بحق الجهة المدعى عليها قابلا للطعن بالنقض صدر علنا بتاريخ 2012-01-30.

* (إن هذا الحكم هو طعن للقرار رقم /23/ أساس /8777/ لعام 2012):
باسم الشعب العربي في سورية.
الهيئة الحاكمة: الغرفة المدنية الإيجارية لدى محكمة النقض و المؤلفة من السادة:
طالب الدنيفات: رئيسا.
سمير حليوي: مستشارا.
ماهر منلا حسن: مستشارا.
الطاعن:
– السيد وزير التربية إضافة لمنصبه.
– السيد مدير التربية إضافة لمنصبه تمثلهما إدارة قضايا الدولة.
المطعون ضده:
1- مصباح و عواطف و نجاح أولاد المرحوم محمد….
2- عائدة… و خالد و محمد أيمن و ميساء و ميسون و إيمان أولاد المرحوم مأمون… أصالة و إضافة لتركة مؤرثهم.
3- وليد و محمد و صادق و بوران أولاد المرحوم محمد… و روضة… أصالة و إضافة لتركة مؤرثهم.
4- معتز و ملاذ و فاتن و غيداء و وفاء و مازن و سوسن أبناء المرحوم مصطفى….
القرار المطعون ضده:
صادر عن محكمة الصلح المدني التاسعة في دمشق رقم /23/ تاريخ 2012-01-20 بالدعوى أساس /8777/ لعام 2012
و المتضمن:
– وفق القرار الطعين.
أسباب الطعن:
1- المحكمة لم تناقش دفوعنا و لم ترد عليها.
2- في ضرورة رد الدعوى شكلا لعدم صحة الخصومة كما وردت بطلب تجديد الدعوى بعد الشطب و الذي لم يتضمن البيانات و الطلبات المتوجبة للادعاء.
3- الحق لا تحميه إلا دعوى واحدة وقد أوضحنا بأن الجهة المطعون ضدها أقامت دعوى إخلاء لذات السبب و حازت قوة القضية المقضية بالقرار (345/356) لعام 1997 المبرز.
4- إن الإخلاء لعلة الترك لا تسري على الجهات العامة لأنها ليست للسكن.
5- الخصومة غير صحيحة بمواجهة مديرية التربية دون تحديد المحافظة التابعة لها المدينة.
في القضاء و القانون:
حيث إن دعوى الجهة المدعية تهدف من حيث النتيجة و استنادا للطلب العارض المؤرخ في 2003-05-07 إلى إخلاء الجهة المدعى عليها من المأجور الموصوف بالمحضر رقم /720/ سوق الميدان و ذلك لعلة الإساءة في استخدام المأجور.
و حيث إن المحكمة أجرت الكشف و الخبرة الفنية و تبادل الطرفان الدفوع و صدر القرار بالإخلاء و كان الطعن بالنقض للأسباب المسرودة آنفا.
و حيث إن الجهة الطاعنة لم تبين ما هي الدفوع التي لم تناقشها المحكمة و بما يوجب الالتفات عن السبب الأول للطعن.
و حيث إن الخصومة صحيحة طالما أن تجديد الدعوى بعد الشطب هو تجديد لاستدعائها أصولا بما تضمنه و ذلك بتاريخ التجديد لمبدأ المطالبة و الحكم و ليس بتاريخ الادعاء.
و حيث إن الادعاء بالتخلية لسبب الإساءة إنما يعتبر سببا جديدا و النظر فيه صحيح في القانون كما أن طلب الإخلاء لعلة الترك… و إنما لعلة الإساءة في استعمال المأجور هي تشمل جميع العقارات المؤجرة و الجهات المستأجرة.
و حيث إن الخصومة مع وزير التربية إضافة لمنصبه كافية لجعل الخصومة صحيحة و إن مخاصمة مدير التربية من قبيل… و لا تنال من صحة الخصومة و بما يجعل القرار الطعين و الحالة هذه محمولا على أسبابه الموضوعية و القانونية و لا تنال منه أسباب الطعن.
لذلك تقرر بالاتفاق:
1- رفض الطعن موضوعا.
2- إعادة الملف لمرجعه.
قرارا صدر بتاريخ 1433-11-14 هـ
الموافق 2012-09-30 م.
قرار 23 / 2012 – أساس 8777 – محاكم الصلح –
– م. المحامون 2013 – اصدار 07 إلى 12 –