الهيئة العامة لمحكمة النقض-من يملك عقاراً عن طريق الإرث والاختصاص مع باقي الورثة يعتبر هذا الاختصاص بمثابة البيع

من يملك عقاراً عن طريق الإرث والاختصاص مع باقي الورثة يعتبر هذا الاختصاص بمثابة البيع ويعتبر تاريخ الاختصاص بدءاً لملكية صاحب الاختصاص المالك الجديد للعقار بموجب هذا التخاصص ولايعتبر هذا الأخير مؤجراً للعقار لا بالخلفية ولا بالتملك.

في القانون والمناقشة القانونية:
الانحراف شيء معيب لايجوز للقضاء سلوكه.
والجهل المتعمد للحقائق القانونية الثابتة والقضية لايجوز لمؤسسة العدل والانصاف ارتكابه والعمد والاستهتار من الأمور الواجب الابتعاد عنها على القضاة ان يكونوا للجميع لاقامة العدل.
وانطلاقا من هذه النظرة لابد من عرض هذه الدعوى بصورها المعروضة.
فالمدعية فاطمة أقامت دعواها على المدعى عليها ممثله بالقيم عليها بدر الدين باخلاء المأجور المشغول من قبل هذه الأخيرة والذي يحمل الرقم /3913/12 أبو جرش لعلة السكن.
وبما ان محكمة الدرجة ا لأولى قد ردت الدعوى وباءت مساعي المدعية بالفشل.
إلا ان الهيئة المخاصمة لم ترض بالنتيجة التي خلصت إليها محكمة الدرجة الأولى ففسخت القرار وقضت للمدعية بما طلبت.
وبما ان القرار المشكو منه أسس على المبادىء التالية:
1_ مؤرث الجهة المدعية المرحوم مرعي السيروان يملك كامل العقار في 1962.
2_ بعد وفاته انتقلت ملكية العقار إلى عدد من ورثته من بينهم المدعية وذلك منذ عام 1979.
3_ آلت ملكية العقار إلى المدعية اصلا وتخاصصا منذ /1983 والمدعية لاتملك غير هذا العقار ومضى على ملكيتها مدة تزيد عن السنتين.
4_ وكيل الجهة المدعي عليها اقر ان المؤجر في البداية هو والد المدعية المرحوم مرعي منذ /961.
5_ في حال كون المؤرث هو المؤجر فان الورثة يكتسبون هذه الصفة التي استمدوها من الورث.
6_ الاحتيال غير متوافر في هذه القضية.
وبما ان طالبة المخاصمة تنعي على المحكمة بقرارها المشوب بالخطأ المهني الجسيم للأسباب الواردة في الطلب.
وبما ان المشرع اجاز للمؤجر المطالبة باخلاء المأجور لعلة السكن شريطة توافر بنود الفقرة /ه/ من المادة /5/ من قانون الايجارات رقم /111/ 952.
وبما ان الفقرة /ه/ من المادة الخامسة من قانون الايجارات رقم /111/ 952 اشترطت في دعوى الاخلاء لعلة السكن لشرائط التالية:
1_ ان يكون العقار المطلوب تخليته مؤلفا من شقه واحدة وان لايكون طالب التخلية مالكا لسواها.
2_ ان يكون قد مضى على تملكه وانحصار ملكيته للعقار المطلوب تخليته مدة سنتين على الأقل ويعتبر بحكم الطالب المستقل الاقارب الذي يملكون مشتركين تمام العقار.
_ الزوجان 2_ الزوجان وأولادها، 3_ الأصول والفروع، 4_ الاخوة وأولادهم.
4_ ان يكون المالك هو الذي اجر العقار المطلوب تخليته أو ان يكون عقد الايجار قد أبرم خلال فترة تملك طالب التخلية ويعتبر الورثة الذين هم بحكم المالك المستقل بمثابة المالك الذي أجر العقار المطلوب تخليته.
وبما ان توافر هذه الشرائط من النظام العام ولايجوز التغاضي عنها.
وبما انه من الثابت على ان العلاقة الايجارية ابتدأت في /1961/ في حين ان ملكية المؤرث مرعي سجلت في السجل العقاري بموجب العقد 5069/962.
أي ان العلاقة الايجارية ابتدأت في عام /1961/ في وقت لم تكن لملكية مسجلة باسم لمؤرث هذا من ناحية.
ومن ناحية ثانية فان هذا العقار ومنذ وفاة المؤرث آل إلى ورثته وهم رمزية وأولاده محمد وفاطمة وورد وثروة.
إلا أن المدعى عليها بالمخاصمة فاطمة سجل لها هذا العقار ارثا واختصاصا بموجب العقد 3435/ 982.
وبما ان هذا يعني على ان المالك في السجل لم يكن هو المؤجر وحيث بدأت الملكية في السجل /1962/ في حين ان العلاقة الايجارية ابتدأت /1961.
ولناحية ثانية فان ملكية العقار المأجور انتقل إلى احد الورثة وهي المطلوب مخاصمتها اصلا واختصاصا مع بقية الورثة مضى هذه الحالة لايعتبر هذا الوارث مالكا ومؤجرا في آن واحد ولايجوز الخروج عن الاطار الذي رسمه المرسوم 46 باعتبار ان مثل هذا التخاصص يعتبر بمثابة بيع وعلى هذا الاساس.
ان من يملك عقارا عن طريق الارث والاختصاص مع باقي الورثة يعتبر هذا الاختصاص بمثابة البيع ويعتبر تاريخ الاختصاص بدءا لملكية صاحب الاختصاص المالك الجديد للعقار بموجب هذا التخاصص ولايعتبر هذا الاخير مؤجرا للعقار ولا بالخلفية ولا بالتملك.
وطالما ان فاطمة لم تكن الوارثة الوحيدة لوالدها وفق بيان القيد العقاري المبرز وبالتالي لاتعتبر بحكم الوارث المستقل في العقار وتعتبر الملكية لاحقه للايجار وبالتالي لاتعتبر مالكه مؤجره ولاتعتبر الايجارة تمت في ظل ملكيتها ولايحق لها طلب الاخلاء لعلة السكن.
وبما ان الاجتهاد الذي أوردته الهيئة المشكو منها لاينطبق على حال هذه القضية طالما ان الاختصاص قد جرى واستأثرت فاطمة بكامل العقار ارثا وتخاصصا والوجوب القانوني يقتضي ان يقدم طلب الاخلاء من جميع ورثة المؤجر دون استثناء أحد منهم ولا يسمع الطلب المقدم من بعضهم فقط وشريطة ان يشكل هؤلاء الورثة فيما بينهم احدى حالات الاقارب الذين يعتبرون بحكم اللا المستقل وعلى هذا الاساس إذا آل العقار إلى احد الورثة ارثا واختصاصا بعد تاريخ عقد الايجار لايكن له حق الاخلاء لعلة السكن الذي لم يكن اصلا لمؤرثه إذا كان عقد الايجار سابقا على هذه الواقعة.
وبما ان المحكمة في الواقع خالفت كل المبادىء القانونية وانحرفت عن الحدود الدنيا منها بقصد استبعادها بدون حق.
وبما ان هذه المخالفة تنحدر بالقرار إلى درجة الانعدام ويعتبر القرار صادرا عن عمد أو استهتار بالمبادىء القانونية السليمة.
وبما ان الدعوى مهيأة للفصل.
وبما ان القرار الصادر بمحكمة الصلح كان متفقا مع القانون.
وبما ان دفوع الجهة المدعى عليها لاتنال من الحقيقة القانونية.
لذلك تقرر بالاتفاق:
1_ قبول الدعوى شكلا.
2_ قبول الدعوى موضوعا.
قرار 489 / 1999 – أساس 331 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية
قاعدة 164 – م. القانون 1999 – القسم الأول